7月初北京学区房暴雷事件闹的很凶，所以上周专门写了西安的学区房情况...
得出结论是西安的学区房短期不配暴雷。
因为暴雷需“前提条件”，公办教育强，学区房价疯涨还不愁卖，但西安的情况并非如此。
今天我们接着上次，来继续聊一聊学位房，若有不同看法，欢迎留言交流。
本篇内容大纲：
➀学位房为何是西安”教育神话“？➁学位房在房地产市场的特殊性。➂学位房近几年市场情况及未来走向。
01
学位房，站在教育跟房价的顶端。
上次那篇文章的留言里，大家说的最多的，就是为什么西安不调控学位房？
这家伙明明比学区房价格更贵、涨的更狠啊！没错，这是一句大实话。
西安的公办教育一直以来并不是强项，比较优质的后宰门小学等都在老城区，房子楼龄大且学区内小区并不多，关注度不是很高。
而五大名校的附小附中，基本上都是拔尖的生源，加上师资力量非常优秀，成绩自然是锦上添花。
这里不对五大名校多做解释，感兴趣的话自行家长帮或百度，我主要说名校跟房子之间的关系...
看懂这个，基本就能理解市场上的学位房，到底为什么卖的那么贵了。
先看这张西安城区五大名校及分校的汇总表：
西安五大名校：
西工大、高新系、铁一系、交大、陕师大。
本部中目前只有高新系有学位房，本篇主要说高新一小、一中，西工大附小早年间伊顿公馆西区跟尊域嘉这两个小区有学位，现在也已经没了...
除此之外其他三所学校的本部，均没有依靠学位房直接入学的这一选项。
所以为什么高新系的学位房价格那么逆天？还依旧有人接盘？还仍旧在涨价？
因为压根没有竞争对手！
靠房子进入名校的途径，仅此一条，垄断。
至于名校的私立分校，那就多了，尤其是陕师大跟开发商合作办学多，所以学校数量最多...
分校的教学质量跟生源自然没办法跟本部相比，主要还是服务小区内的业主，但整体口碑还是好于大多数普通公办学校。
另外，虽然价格上比不过本部的学位房，但涨幅都远远大于同区域内的二手房，不过小区情况各不相同，有的学位可循环使用，有的一次性使用，有的压根没有二手业主接盘用学位的机会...
如果一定要买学位房，买之前就把眼睛擦亮！
本部跟分校怎么选？购买二手房，学位是否可以使用？小学带学位没错，但直升的中学水平如何？这些问题都要关注。
02
学位房调控，全国是否有先例？
在说学位房的调控前，我们先说说它的性质。
如果说公办的本质是为了最大化普及教育平衡，那民办则站在公办的对面，服务少数人，是更为优质的教育资源，由学校自主招生。
五大名校大多如此，高新为什么有例外？
高新一小、一中是西安高新区下属教育集团创办的民办学校...
跟这两所学校有关系的房子基本有2大类，第一类是早年间高新区招商引资公司家属院的名额，就是大家常常看到的高价带学位老房子，第二类是高新管委会旗下开发商天地源、高科开发的小区。
抛开房子的原因之外，五大名校中其他学校，初衷也是为了“自己”入学方便，比如西北工业大学、陕西师范大学、西安交通大学的教职工子女，铁一最早也是西安铁路分局的子弟学校，本质都跟高新一小、一中相同。
西安有的优质公办学校也是子弟学校，比如庆安、远东、西光、黄河、华山中学等。
所以这些相对好的学校，本质都是自家学校自家用，政策没法强制干预。
比如今年交大航天中学的学费上涨，被学生家长集体投诉到领导留言板...
航天基地管委会的回复是该学校由民间资本全资开办，学费实行市场化调节，只要申报就行，说白了就是没办法管。
那么民办学校跟学位房就无解了？
不，目前已有相关的政策出台。
第一个是全国多个城市实行的公民同招政策，就是针对民办学校的精准调控。
公办民办学校实行同步报名、同步招生。
以前民办学校都是提前招生，掐尖抢生源，公办学校在规定时间才启动，这让大部分优质生源提前被民办学校挑走，打破了义务教育的平衡。
换句话说，这个政策是让你被迫放弃民办学校，因为如果摇不上中意的学校，房子原本对应的学区有可能也已经满额，只能接受调剂。
但调控民办学校招生≠调控学位房...
公民同招政策针对民办学校掐尖招生肯定能灭灭火，但对学位房没有直接效果...
我们以高新一小、一中为例，都是优先直升再对外招生，超过人数摇号录取，但学位房业主子女属于优先直升。
所以在摇号的不确定因素下，不少家长更会考虑相对保险的学位房...
加上这类房子本身的数量就不多，这几年的价格大家也就可想而知了。
第二个就是二手房指导价，从房价下手...
效果当然有，虽然二手房指导价不一定能指导房东，却可以指导银行的贷款，门槛提高购买群体必然减少，但买的人大概率都要提高首付。
目前打击学位房能用的牌已经用的差不多了，生源跟房价双打压，不过优质教育资源终究稀缺...
对于学位房如此火热的市场来说，只有需求端的购买热情下降，才能看到所谓的凉。
03
西安的学位房，未来还涨吗？
先来大概看看西安二手房市场上学位房的价格...
高新一小、一中本部的学位房，价格排在第一梯队，单学位价格相对低，双学位价格高。
20年楼龄的老房子一般在3-4万/㎡，比如高科花园、泰祥花园。
楼龄较新的电梯房双学位基本都在4-5万/㎡左右或以上，比如枫叶新新家园、枫叶高层小区...
我们熟知的天地源丹轩梓园也在其中，这也是高新一小、一中本部学位房中小区情况最好的一个，价格也更高，双学位均价基本在8万/㎡。
高新的二小、三小、四小、一中东校区的学位房，价格排在第二梯队，均价2-3万/㎡不等。
五大名校合作办学的分校学位房价格排在第三梯队，比如融侨馨苑、西安锦园、万科城，均价在2万/㎡左右甚至更高。
整体价格都高于区域水平线，涨幅主要还是近几年跑起来的，按照西安目前的情况来看，大多数学位房价格已经接近天花板，趋于稳定...
下半年二手房指导价影响下，可能会出现个别房源有较大议价空间，但是降价甩卖或直接按照指导价出售的情况不太可能。
不过房价涨起来容易降下来难，学位房的入手高门槛已经是事实，这场对于教育资源的追逐游戏，从一开始就只属于少数人。
END
两个字评价这些名校学位房：“小众”。
这东西压根不是为了大众准备的，普通人追求的还是学区或者名校分校的学位房...
当然，也有人对学校无所谓，这样更好，希望以后这样的人更多一点。
拒绝教育内卷，从你我做起。
没有买卖，就没人会被割韭菜。
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